读《置身事内》及沉淀小结

为什么要读这本书？

从业十余载，其中从事技术管理工作已有 4 + 年，佛系股龄 5 + 年 👉👉 新韭菜变老韭菜。

期间不乏遇到一些问题，且知识面 & 认知无法解决。

诸如团队主动性如何调动？奖惩、激励等

又如大盘风向、趋势，及未来规划等

想得越多，盲区越大。

于是，需要慢慢沉淀下来，用时间来消化。

恰巧，看群里推了这本神作，买来看看。

第一章对组织事权的讲解，很多点消化掉，便能用来实践🤔

对事权的理解

事权划分三原则：

规模经济（公共服务的覆盖范围 效益）

信息复杂性（下级的信息优势），

激励相容（有效机制来激励下级完成上级的目标）

关于 房住不炒 的理解

RT。 首先要清楚，房价为什么会这么高？它是地区经济发展某一阶段的必然产物.

土地在城市化快速推进的过程中起到的杠杆作用

地方政府将土地作为资本注入融资平台 (城投、产业引导基金等 LP)，撬动为城市建设服务的资金杠杆

“注入土地 - 土地抵押 - 城市建设 - 土地升值 - 土地出让 - 还债” 的模式成为地方政府通过融资平台举债融资、基建投资的最基本运营模式。导致政府显性、隐形 债务巨大。

产业基建快速发展，大量人口涌入；但忽略民生建设，居民收入水平提升有限

不动产持续增值，吸引大量投资客入场；不动产货币化、以土地为信用锚的现象

所以，为什么我国前些年 GDP 一直在高速增长。驱动 GDP 增长的主要因素 (三家马车)

消费 -> 内销、居民可支配收入 -> 旅游为 GDP 贡献巨大，占 10%+

外贸 -> 出口、跨境 ->2021 年上半年外贸为主要的 GDP 贡献来源，占 30%+

房地产 -> 城市化快速推进的产物，完全 (直接 & 间接) 贡献约 17% 的 GDP

说明：欧美房地产的 GDP 贡献，包括租金和税收，二手房交易及贷款的贡献占比很小。

从另一个角度看，我们的房地产产业结构属于粗放型，需要一系列改革，实现集约型增长。

服务于民生，有利于内循环

降杠杆，解耦地方债务；符合城市多元化、都市圈发展方向

那么，如何改善产业结构👉房住不炒。我理解，这是未来我国五到十年的政策核心，使得 GDP 结构朝着可持续的集约型经济增长

改善居民可支配收入，民生服务

改善外贸的工厂模式，产能过剩问题

优化房地产产业结构

那么，目前可预见的，如何改善房地产产业结构？我理解

房市从卖方市场全面转向买方市场

卖方有两个方向

投向租赁市场

套现离场

交税，贡献 GDP（目前，除了房屋买卖，持有不动产是不交税的，不贡献 GDP）

所以，房产税势在必行，且肯定是针对卖方。

那么房地产以后就不会继续增值了么？要看具体区域

二三线城市，配套不成熟，or 没有配套升级规划的

一线都市圈核心城市，且是核心区域的房市，理论上是有升值空间的。

但整体上，房价不会涨，至少涨不过居民收入，通货膨胀，弱化投资理财属性。

也不会跌，至少不会大跌，出现恐慌性抛盘，因为房价与民生及地方经济的稳定息息相关

关于地域间的发展不平衡

一般，房价涨幅应该与当地人均 GDP 相匹配。比如加州的人口占米国约 12%，相应的 GDP 也占了 12%

反观我们，内地人口大省如河南，人口超东部沿海省市，但 GDP 远低于东部，导致人均 GDP 偏低

所以，规划发展都市圈及户籍改革，有助于改善地域间发展不平衡的现状，让低收入者进入高收入城市，发展第三产业；且第三产业的发展，也有利于招商引资 & 人才引进，发展优化土地配置，提高利用率，使得房价与人均 GDP 相匹配

待续