為什麼要讀這本書？#
從業十餘載，其中從事技術管理工作已有 4 + 年，佛系股齡 5 + 年 👉👉 新韭菜變老韭菜。
期間不乏遇到一些問題，且知識面 & 認知無法解決。
諸如團隊主動性如何調動？獎懲、激勵等
又如大盤風向、趨勢，及未來規劃等
想得越多，盲區越大。
於是，需要慢慢沉澱下來，用時間來消化。
恰巧，看群裡推了這本神作，買來看看。
第一章對組織事權的講解，很多點消化掉，便能用來實踐🤔
對事權的理解#
- 事權劃分三原則：
- 規模經濟（公共服務的覆蓋範圍 效益）
- 信息複雜性（下級的信息優勢），
- 激勵相容（有效機制來激勵下級完成上級的目標）
- 關於 房住不炒 的理解
- RT。 首先要清楚，房價為什麼會這麼高？它是地區經濟發展某一階段的必然產物.
- 土地在城市化快速推進的過程中起到的槓桿作用
- 地方政府將土地作為資本注入融資平台 (城投、產業引導基金等 LP)，撬動為城市建設服務的資金槓桿
- “注入土地 - 土地抵押 - 城市建設 - 土地升值 - 土地出讓 - 還債” 的模式成為地方政府通過融資平台舉債融資、基建投資的最基本運營模式。導致政府顯性、隱形 債務巨大。
- 產業基建快速發展，大量人口湧入；但忽略民生建設，居民收入水平提升有限
- 不動產持續增值，吸引大量投資客入場；不動產貨幣化、以土地為信用錨的現象
- 所以，為什麼我國前些年 GDP 一直在高速增長。驅動 GDP 增長的主要因素 (三家馬車)
- 消費 -> 內銷、居民可支配收入 -> 旅遊為 GDP 貢獻巨大，占 10%+
- 外貿 -> 出口、跨境 ->2021 年上半年外貿為主要的 GDP 貢獻來源，占 30%+
- 房地產 -> 城市化快速推進的產物，完全 (直接 & 間接) 貢獻約 17% 的 GDP
- 說明：歐美房地產的 GDP 貢獻，包括租金和稅收，二手房交易及貸款的貢獻占比很小。
- 從另一個角度看，我們的房地產產業結構屬於粗放型，需要一系列改革，實現集約型增長。
- 服務於民生，有利於內循環
- 降槓桿，解耦地方債務；符合城市多元化、都市圈發展方向
- 那麼，如何改善產業結構👉房住不炒。我理解，這是未來我國五到十年的政策核心，使得 GDP 結構朝著可持續的集約型經濟增長
- 改善居民可支配收入，民生服務
- 改善外貿的工廠模式，產能過剩問題
- 優化房地產產業結構
- 那麼，目前可預見的，如何改善房地產產業結構？我理解
- 房市從賣方市場全面轉向買方市場
- 賣方有兩個方向
- 投向租賃市場
- 套現離場
- 交稅，貢獻 GDP（目前，除了房屋買賣，持有不動產是不交稅的，不貢獻 GDP）
- 所以，房產稅勢在必行，且肯定是針對賣方。
- 那麼房地產以後就不會繼續增值了麼？要看具體區域
- 二三線城市，配套不成熟，or 沒有配套升級規劃的
- 一線都市圈核心城市，且是核心區域的房市，理論上是有升值空間的。
- 但整體上，房價不會漲，至少漲不過居民收入，通貨膨脹，弱化投資理財屬性。
- 也不會跌，至少不會大跌，出現恐慌性拋盤，因為房價與民生及地方經濟的穩定息息相關
- 關於地域間的發展不平衡
- 一般，房價漲幅應該與當地人均 GDP 相匹配。比如加州的人口占米國約 12%，相應的 GDP 也占了 12%
- 反觀我們，內地人口大省如河南，人口超東部沿海省市，但 GDP 遠低於東部，導致人均 GDP 偏低
- 所以，規劃發展都市圈及戶籍改革，有助於改善地域間發展不平衡的現狀，讓低收入者進入高收入城市，發展第三產業；且第三產業的發展，也有利於招商引資 & 人才引進，發展優化土地配置，提高利用率，使得房價與人均 GDP 相匹配
- RT。 首先要清楚，房價為什麼會這麼高？它是地區經濟發展某一階段的必然產物.
待續